Новороссийская недвижимость бьёт российские рекорды. Средняя цена квадратного метра жилья к началу июля в Новороссийске, по подсчётам ЦИАН – 102 тысячи рублей. В нашем городе случился самый серьёзный рост цены среди сотни российских городов, в основном, курортов, на двухкомнатные квартиры в новостройках.
Аналитики ЦИАН подсчитали, что рост с апреля по июль составил около 20 процентов, двушка продается в среднем за 4,8 миллиона. Все федеральные аналитики в один голос говорят — главным фактором подорожания стал повышенный спрос со стороны покупателей из других регионов, которые работают удаленно и желают приобрести недвижимость в комфортных для жизни локациях.
Многие новороссийцы просто в панике. Семья Марины Костицыной продала весной доставшуюся по наследству однокомнатную квартиру в районе «матроса с гранатой» и собиралась доложить денег и купить сыну на будущее квартиру. Присматриваясь к новостройкам, они нашли двушку на этапе котлована в Южном районе, которая стоила 6 миллионов рублей. Приличный район и приличная площадь квартиры подкупала. Тогда супруги решили не спешить. Вернулись к идее несколько дней назад.
— Я честно говоря, была в шоке, заснуть не могла, когда позвонила в ту же кампанию и узнала, что интересующая нас двушка стоит уже не 7, не 9 миллионов, а 11,8!!! Как могла вырасти цена более чем в два раза за считанные месяцы?!
А кто-то бесконечно рад, что успел купить жильё по ещё божеским ценам. Семья Красновых три года назад вложила деньги в покупку двушки в 54 квадратных метра в доме в 15 микрорайоне. Да, пришлось подождать завершения строительства. Сейчас до новоселья осталось меньше двух месяцев. Стоимость готовой квартиры в этом МКД – уже 6,5 миллиона!
Значительный рост цен на городскую недвижимость зафиксировали и специалисты управления экономического развития горадминистрации. Как рассказала «НР» начальник отдела ценообразования Екатерина Дейнега, рост начался с марта. По состоянию на 1 июля средняя рыночная цена квадратного метра жилья в новостройках составила 77 тысяч рублей. А с начала года цены на первичном рынке города подскочили на 40 процентов. Кстати, на вторичном рынке таких рывков вверх не отмечают, хотя и там жилье стало менее доступным.
Разогрев рынка начался зимой
— Всё началось ещё в феврале, — проводит для «НР» небольшой экскурс в историю вопроса гендиректор кампании «Ассоциации застройщиков Новороссийска» Сергей Шаглин. – Цены поползли вверх, и в целом по России рынок первичного жилья оказался перегрет. Повышение цен на недвижимость как по щелчку одной руки произошло по всей стране.
Один из основных факторов, считает Сергей, переход строителей на проектное финансирование и экскроу-счета. Они стали очень зависимы от банкиров, которые строят политику ценообразования на первичном рынке жилья так, как выгодно прежде всего им самим. Сыграло свою роль продление Президентом льготной ипотека. Этому способствовал ряд факторов – не только льготной ипотеки, спрос на жильё вырос.
— Немаловажный фактор – рост цен на сырьё во всём мире, в частности, на металл. Наши металлурги кинулись продавать продукцию в Европу, тогда в России ввели для них заградительные меры. И производители развернулись в сторону внутреннего рынка. За полторы-две недели металл, стоивший 100-115 тысяч рублей за тонну ещё несколько дней назад, упал в цене. 13 июля на новороссийских металлобазах арматура стоила 69 тысяч рублей за тонну, а застройщики договаривались о цене и в 64 тысячи. В начале года цена тонны арматуры была 32 тысячи рублей. К этой цене уже возврата нет. Розничные торговцы металлом ожидают снижения цен до 50 тысяч рублей в лучшем случае.
Также на ситуацию повлиял введённый в некоторых населённых пунктах края, в том числе и в Новороссийске, мораторий на выдачу разрешений на строительство. Теперь они выдаются при условии, что застройщик берёт на себя и строительство объектов инфраструктуры. Фактически это означает, что в конце концов дольщики сами оплачивают те же детские садики, так как стоимость объектов инфраструктуры застройщики закладывают в цену жилья.
Сергей привёл пример взлёта цен в Новороссийске, рассказав о начавшейся 1 июля продаже квартир в ЖК «Облака II»:
— Стартовали они с 120 тысяч рублей за квадратный метр, потом цена выросла до 225 тысяч рублей за квадрат, а через два дня стала 200 тысяч.
— Уровень новороссийских цен за квадратный метр не превышает стоимость недвижимости в городах на побережье Чёрного моря, — обращает внимание Екатерина Дейнега. – К примеру, в Краснодаре средняя рыночная стоимость квадратного метра квартиры в новостройке составила 85 тысяч рублей (рост к началу года – 60 процентов). Цены сейчас растут везде. В Новороссийске причин этому несколько. Наш город занимает третье место среди муниципальных образований Кубани по численности и уровню плотности населения. Каждый год к нам прибывает около 7 процентов миграционного потока Краснодарского края. Еще одна из причин – повышенный спрос на недвижимость, в том числе и из-за продления программы льготной ипотеки до 1 июля 2022 года.
Егор Д., представитель одной из известных компаний-застройщиков Новороссийска считате, что нельзя сбрасывать со счетов уменьшения количества гастарбайтеров на стройках города из-за ковидных ограничений. Хотя некоторые из них возвращаются сейчас на стройплощадки, многих пришлось заменить местными, потребовавшими более высокую зарплату. На стоимости квадратного метра это тоже сказалось.
Кто ж их возьмет?!
Цены выросли, начался отток покупателей. Стало невыгодно покупать и так называемые инвестиционные квартиры, которые приобретают с целью заработать на сдаче их в аренду. Мы с Сергеем Сергеевичем сделали несложные расчеты: сейчас, когда стоимость однокомнатной квартиры поднялась в среднем до 5,5 миллиона рублей (а ещё около полумиллиона нужно вложить в ремонт), чтобы инвестору было выгодно, цена аренды на такую квартиру должна быть 35-37 тысяч рублей в месяц. Кто снимет в Новороссийске жильё за такие деньги?
К тому же ставка по банковским депозитам сейчас снова начала расти, и многие предпочитают свое инвестиционное жильё продать, а деньги положить в банк. Так выгоднее. То есть, в ближайшее время инвестиционных продаж у застройщиков не будет, делает вывод Сергей.
— А сейчас продаж и так практически нет. Есть кампании-застройщики, которые за последние два месяца не продали ни одной квартиры. Покупки совершают только те, кто оказался в вынужденной ситуации, кому остро необходимо жильё, — кто-то съезжается, кто-то разъезжается. Но таких очень немного. Или идут продажи спекулятивных квартир. Тех, которые в своё время купили инвесторы, я все-таки считаю их спекулянтами, а теперь продают их по цене ниже, чем у застройщика.
Альтернатива есть?
Самое выгодное вложение сегодня для тех, кто имеет какую-то сумму денег, уверен Шаглин – это дома в коттеджных посёлках в станицах вокруг Новороссийска.
– У них крайне вкусная цена, коттедж в благоустроенном посёлке, в чистом месте, равен по стоимости 2-комнатной квартире в городе! Их преимущества оценили и во время локдаунов разного масштаба из-за коронавируса. Многие успели оценить насколько выгодно отличается проживание в частном доме, где ограничения проходят практически незаметными, от жизни в квартирах. Но такие цены тоже не вечны, в связи с изменением законодательства о строительстве частных домов, они по прогнозам вырастут и перегонят квартиры.
Дороже квартиры – меньше «понаехов»?
Все федеральные аналитики в один голос говорят — главным фактором подорожания стал повышенный спрос со стороны покупателей из других регионов, которые работают удаленно и желают приобрести недвижимость в комфортных для жизни локациях.
Сославшись на инсайдерскую информацию, «Коммерсант» высказал мысль о том, что власти Кубани ужесточают и дальше будут ужесточать условия работы строительного комплекса что, соответственно, вызовет рост цен на недвижимость. Цель по словам неназванного источника якобы во властных структурах – снизить миграционный поток в край, чтобы не провоцировать перенагрузку социальной и инженерной инфраструктуры. Кроме того – повысить качество переезжающих, позволить себе жильё по таким ценам смогут только совсем не бедные люди.
Где потолок?
Что же делать в такой ситуации простым новороссийцам? Возможность купить новую квартиру навсегда становится несбыточной мечтой? Тут эксперты расходятся в прогнозах.
Сегодня, по данным специалистов «Ассоциации застройщиков Новороссийска», поделился Сергей, пик цен уже пройден.
— Это, во многом, была эмоция, был страх застройщиков не только в Новороссийске, но и в целом по России. И теперь цены будут плавно снижаться до декабря. Снижение в Новороссийске уже пошло под видом различных акций, комбо-предложений (купи квартиру – паркинг впридачу). Застройщики делают аккуратные шажочки боясь, а вдруг ещё что-то произойдёт. Сейчас выиграют те застройщики, которые выйдут на рыночную цену, будут ориентироваться на возможности клиентов. Потому что можно задрать стоимость высоко и долго-долго ждать покупателей с большими деньгами.
— Стремительный подъём цен на недвижимость уже сейчас нивелировал все плюсы от льготной ипотеки и выдачи материнского капитала, — считает аналитик федеральной группы компаний «Финам» Алексей Коренев. — Покупать квартиры по цене на 20-30 процентов выше, чем раньше, уже становится невыгодно. И тут рынок начнёт саморегулироваться, а цены — окажутся сбалансированными.
Специалисты этого агентства прогнозируют, что цены стабилизируются к осени этого года, причем настолько, что возможен даже «отскок» к уровню 2019 года.
Часть экспертов уверена, что стоимость будет расти поступательно вплоть до конца 2021 года. Другие считают, что взлётов больше не будет, но цены на квартиры уже не упадут никогда.
