По статистике, 58 процентов россиян мечтают жить в собственном доме. Оно и понятно. Никаких дрязг с управляющей компанией, поиска места на парковке, сверлящих стену соседей. Но от идеи до новоселья будущим домостроителям предстоит решить ряд вопросов. Самый главный — где взять деньги — мы оставим за рамками нашей статьи. Начнем с приобретения участка.
Назначение участка
Выбирая участок для будущего дома, обратите внимание на его целевое назначение.
— Построить дом и ввести его в эксплуатацию можно, если участок предназначен для ИЖС (индивидуальное жилое строительство) и садоводства. Если же земля выделена для ведения личного подсобного хозяйства, то построить жилой дом на таком участке можно, если он находится в границах населенного пункта, — пояснил руководитель земельно-кадастрового центра «Моя Земля» Александр Григорьев. — На землях ЛПХ вне населенных пунктов построить жилое строение нельзя.
Уточнить границы населенного пункта можно:
— воспользовавшись публичной кадастровой картой;
— в управлении архитектуры и градостроительства администрации г. Новороссийска;
— в утвержденном генеральном плане (будет опубликован после 23 ноября 2024 года);
— обратившись к кадастровому инженеру.
Выясняем охранные зоны
Предположим, что вы нашли земельный участок с подходящим назначением. Прежде чем совершить покупку, обратите внимание на то, что находится рядом, а также уточните, не попадает ли ваш участок в какую-либо из охранных зон.
— Официально таких зон 21. Это зоны инженерных коммуникаций, аэропортов (актуально для Крымска, Геленджика, Анапы), водных объектов и зон подтопления, санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов и т.д., — поясняет Александр Игоревич. – Где-то возможно получить согласование, например, в водоохранной зоне, а где-то нет – зоны газопроводов и нефтепроводов высокого давления и т.д.
Изучаем градостроительный план
— Где найти эти охранные зоны?
— Можно посмотреть на официальной кадастровой карте Росреестра или в Национальной системе пространственных данных, но, к сожалению, на данный момент не все охранные зоны учтены в ЕГРН, неучтенная зона отображаться на данных картах не будет. Поэтому я рекомендую перед покупкой участка изучить градостроительный план. Его может заказать только собственник участка. Делается он бесплатно. По закону на эту работу специалистам отводится две недели, но по факту ждать приходится немногим больше.
— Куда обращаться за градостроительным планом?
— Заказать его можно в управлении архитектуры и градостроительства или через МФЦ. Но я рекомендую через портал Госуслуги – так выходит побыстрее.
— Зачем нужен градостроительный план?
-Данный документ действует три года. Если что-то в нем не было указано и вдруг обнаружилось во время строительства, он позволит вам выйти в суд в защиту своих интересов и за компенсацией затрат. Другого официального документа такой юридической силы нет.
Смотрим карту
— На что еще следует обратить внимание?
— Профессионалы покупают землю, глядя на кадастровые и градостроительные карты. Это не даст 100-процентной гарантии, что через несколько лет на месте пустыря или лесочка за вашим забором не появится контейнерный терминал или растворобетонный узел, но риски снизит. Ведь там, где вы глазами видите лесочек, по градостроительному плану города, например, может быть четко обозначена промышленная зона.
— В сети много разных публичных кадастровых карт. Где смотреть?
— На официальной — pkk.rosreestr.ru
«Бьем точки»
— Что еще необходимо сделать, прежде чем совершить сделку купли-продажи участка?
— Обязательно произведите вынос границ участка. В обиходе это называется «отбить точки». Бывает, что даже сам владелец земли точно не знает, где проходит граница его участка. И тут случаются сюрпризы, например, неожиданно газопровод оказывается не за участком, а на. Случается, что риелторы хитрят. Показывают потенциальным покупателям участок поровнее, а те потом там и строят. Был случай, когда человек уже залил фундамент. Думал, что на своем участке, а оказалось — на соседском.
Заказываем топосъемку
— Все? Или еще что-то потребуется?
— Строительство дома — удовольствие недешевое. Но скупой платит дважды. Так что закажите топосъемку. Топографическая съемка — это цифровая модель местности, на которой отображается рельеф, строения, коммуникации, подъездные пути и т.д. С помощью трассоискателя специалисты проверят наличие подземных коммуникаций. Кто-то улыбнется, зачем, мол, если покупаешь землю там, где есть лишь электричество. А вдруг именно по вашему участку у военных где-то под землей проходит кабель связи? Согласования строительства в таком случае можно ждать годами.
Чем опасна «упрощенка»?
Наконец-то идеальный участок найден и приобретен. Что дальше? С 2018 года в нашей стране отменена выдача разрешений на строительство индивидуальных жилых домов. О своих планах построить или реконструировать дом вы можете уведомить государство через управление архитектуры и градостроительства, а можете даже этого не делать.
До 1 марта 2031 года действует так называемая «дачная амнистия» — упрощенный порядок регистрации права построенных объектов ИЖС и садовых домов, согласно которому не требуется уведомления на начало и окончание строительства.
Но все же специалисты советуют этим не пренебрегать.
Уведомляем администрацию
— 90% собственников строят по «упрощенке». Для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет требуется только технический план и декларация. Эти документы готовит кадастровый инженер после завершения строительства. И тут важно понимать, что кадастровые инженеры никаких разрешений не дают. Фиксируют то, что есть. От них ничего не зависит. Вся ответственность на собственнике, – поясняет заместитель руководителя земельно-кадастрового центра «Моя Земля» Игорь Григорьев.
— Получается, что если собственник построил дом без соблюдения градостроительных норм в какой-нибудь охранной зоне, то поставить на кадастровый учет он его не сможет?
— По-разному бывает. В зависимости от нарушений. Где-то можно провести дополнительные согласования, договориться с соседями, решить вопрос через суд, а где-то возможен и снос.
— Уведомить государство о своих планах сложно?
— Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции подается в управление архитектуры и градостроительства. Для этого надо заполнить заявление по форме, утвержденной Минстроем РФ. К нему приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и копию паспорта. Если получено согласование охранных зон, то его тоже. В уведомлении о начале строительства необходимо указать отступы, площадь застройки, этажность, схематически отобразить объект на участке.
— От администрации надо ждать ответ или не обязательно. И в какой срок?
— По закону 7 дней. Считается, что если спустя семь дней вы ничего не получили, это значит, что уведомление вам согласовали. Но в жизни иначе. Порой сроки увеличиваются. Советую не приступать к строительству без получения положительного ответа.
— Может быть отрицательный ответ?
— Да. Если что-то не соблюдено. В ответе будет указано, что требуется изменить. Вносите изменения и снова отправляете уведомление.
— Если все отправил, а администрация не ответила. Письмо затерялось. Построил. Сложности возникнут при постановке на кадастр?
— Возможно. Но если вы получите на руки бумагу с согласованием, то у вас есть 10 лет на строительство. Даже если в этот период что-то поменяется, например, генеральный план, и ваш участок ЛПХ окажется за пределами населенного пункта или поменяется назначение земель, то, по Градостроительному кодексу, орган, выдавший разрешение (согласовавший ваше уведомление), обязан или выдать уведомление об окончании строительства или компенсировать все понесенные затраты на строительство. Правда, такого рода компенсация возможна только по судебному решению. Так что еще один совет: сохраняйте все чеки и заключайте официальные договоры на строительство!
— Понятно. Значит, согласование получили. Построили. Как уведомить администрацию об окончании строительства?
— Прикладываете технический план, составленный кадастровым инженером, и заполняете уведомление об окончании строительства. Если вы все сделали так, как прописывали и рисовали в уведомлении о начале строительства, сложностей возникнуть не должно. Но если вы что-то сами поменяли, нарушили – тут, извините, ваши риски.
Цена регистрации
После завершения строительства объект недвижимости нужно поставить на государственный кадастровый учет и зарегистрировать право собственности. Документы можно подать через МФЦ.
На сегодняшний день госпошлина за регистрацию права собственности на объекты ИЖС составляет 350 руб. С 1 марта 2025 года цена вырастет в два раза, плюс появится новая пошлина за постановку на кадастровый учет. Так что с весны заплатить за все про все придется уже 1 400 рублей.
Надо знать
Предельные параметры разрешенного строительства для МО г. Новороссийск:
— Отступ от границы красной линии (дороги) должен составлять 5 м, от смежных землепользователей — по 3 м.
— Высота ИЖС или садового дома не должна превышать 20 метров.
— Количество надземных этажей не должно превышать 3 этажа. Подземных – не регулируется.
Закон позволяет уменьшить отступы. На отклонение от параметров разрешенного строительства потребуется разрешение. Данная процедура включает в себя прохождение публичных слушаний. Но на это должна быть веская причина.
Перед покупкой участка – загляните в администрацию
За первое полугодие управление архитектуры и градостроительства администрации г. Новороссийска выдало 848 согласований на уведомления о начале строительства и 1370 уведомлений о несогласовании. Это следует из информации, предоставленной и.о. начальника управления Наталией Приходько.
Основные причины отказа в выдаче уведомления — это несоответствие предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, а также несоответствие видам разрешенного использования земельного участка установленных к каждой территориальной зоне Ж-1, Ж-1/А, СХ-3, утвержденных классификатором.
При этом и.о. начальника управления отмечает, что осуществление хозяйственной деятельности при наличии ограничений в отношении земельного участка возможно по согласованию с уполномоченными органами и администрации:
— управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края;
— кубанского бассейнового водного управления;
— сетевыми организациями муниципального образования;
— в порядке ст. 40 ГрК РФ правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
При покупке земельного участка, Наталия Владимировна рекомендует обращаться в управление архитектуры и градостроительства за получением информации о возможности дальнейшего строительства на приобретаемом земельном участке и ограничениям, установленным на нем.
Адрес: ул. Бирюзова д. 6, 5 этаж, 512, 518 кабинеты.
Телефон для связи: (8617) 671381.
Часы приема граждан: пн., ср., пт. с 9.00 до 12.00,
вт., чт. с 14.00 до 17.00.
