Нанятая УК
«Ленивое» ТСЖ, или ТСЖ на аутсорсинге – форма управления, при которой товарищество заключает договор с управляющей компанией (УК) и передает ей функции содержания МКД.
Главное преимущество такой формы управления – контроль ТСЖ над действиями УК, а также быстрая процедура ее смены, если качество работ не будет устраивать жителей. При этом перед ресурсниками (если у жителей нет прямых договоров), а также перед контролирующими организациями, ответственность за дом будет нести УК. Ей же предстоит вести претензионную работу с должниками.
В договоре управления прописываются все условия, в том числе то, как часто и в какой форме УК будет отчитываться о проделанной работе.
Из минусов – возросшие расходы жильцов, ведь помимо зарплаты председателю придется оплачивать работу управляющей компании. В среднем размер платы за содержание жилья возрастает на 25 процентов.
В настоящее время из 75 ТСЖ в Новороссийске – 11 «ленивых». По информации УЖКХ города, договоры на управления с ТСЖ заключены у ООО «НЖС», ООО «РГС», ООО УК «Радуга Новороссийск», ООО «УК «Цемесская бухта», ООО «Югновосервис».
Образцовый дом
В начале февраля жильцы дома по адресу: ул. Чехова, 20 (ТСЖ-19) проголосовали за утверждение формы договора управления с УК ООО «Югновосервис».
Пятиэтажка построена в 1981 году. В 1996-м в ней организовано ТСЖ. Последние 15 лет председателем правления является Елена Мацокина. Женщина всей душой радеет за дом, знает каждого жильца. В доме отремонтированы подъезды, кровля, фасад. У людей нет проблем с инженерными коммуникациями.
На въезде во двор – шлагбаум, так что никаких посторонних машин. Урны чистые. Для кошек построены домики. Детская площадка с исправными, аккуратными игровыми элементами. Одним словом, видно, что у дома есть хозяин, точнее хозяйка.
В прошлом году Елена Николаевна решила уйти с должности председателя. По словам женщины, никто из жильцов занять ее место не захотел, но все очень просили сохранить ТСЖ. Выход был только один – сделать товарищество «ленивым».
Вместе с активом начался поиск управляющей компании, ведь далеко не каждая УК готова работать по договору управления с ТСЖ. В итоге условия ООО «Югновосервис» устроили правление больше всех.
Договор без договора?
Следующим этапом стало согласование формы договора управления. Тут возникли сложности: не все жильцы были согласны с содержанием договора, просили внести в него изменения.
Одной из тех, кто не согласен, оказалась Наталья Шумилина.
– Я, как пытливый член ТСЖ, пыталась всеми способами ознакомиться с текстом договора, но мне окончательный вариант так и не предоставили ни наше ТСЖ, ни УК «Югновосервис», – поделилась Наталья Анатольевна. – Переписка велась по электронной почте, присылали все какие-то черновики с пустыми листами вместо приложений или вообще с указанием адреса другого дома вместо нашего. А голосовать за форму и условия договора в бюллетене, брошенном в почтовый ящик, призывали с 1 по 8 февраля 2026 года. Но ни 8, ни 9 февраля и даже по сей день заветный договор, который определяет судьбу нашего дома на ближайшие годы, мне так и не прислали. Лишили меня законного права собственника участвовать в управлении моим же имуществом. А в наказание за несговорчивость явочным порядком исключили из состава счетной комиссии, куда я была избрана общим собранием собственников.
Так как Наталья Анатольевна на сходе жителей, 8 февраля, при свидетелях, сообщила, что ничего подписывать, пока не увидит окончательный договор, не будет, ее исключили из счетной комиссии.
Дорого и боязно
Наталья – не «Баба-яга, которая против», она просто опасается, что дом попадет в кабалу управленцам:
– За дом без газа, лифтов, системы автополива во дворе и т.д. брать по 32,76 руб. много. Плюсом к этому оплата работы председателя – 4,93 руб. То есть за один квадратный метр мы теперь будем платить 37,5 руб., а до этого платили 25 руб.,– просчитала Наталья Анатольевна.
Отдельную тревогу у женщины вызывает то, что управляющая компания сможет получить доступ к спецсчету дома, на котором жители в течение многих лет аккумулируют средства на капитальный ремонт. Но это может произойти, только если УК назначат владельцем спецсчета общим собранием собственников (ОСС). Данный вопрос пока на голосование не выносился.
Большинство жителей волнения Натальи Анатольевны не разделили и утвердили форму договора с УК, тариф, назначение вознаграждения председателю.
Теперь, если ГЖИ края не найдет в документах нарушений, дом по ул. Чехова, 20, войдет в лицензию ООО «Югновосервис». Возможно, это произойдет уже с 1 апреля 2026 года.
Если же работа УК не будет устраивать жителей, они смогут оперативно ее сменить.
14 лет в тандеме
Дом по адресу: ул. Чехова, 20, не первое ТСЖ на аутсорсинге, которое по договору берет «Югновосервис». По ул. Исаева, 4, ТСЖ существует уже 19 лет, из них 14-й год дом в лицензии ООО «Югновосервис».
Во дворе на ул. Исаева, 4, чисто. У подъездов разбиты палисадники. У МКД большая территория в собственности. Именно председатель ТСЖ занималась данным вопросом несколько лет назад, когда возникла угроза появления под окнами очередной «свечки» или ГСК.
Тариф у дома – 26,97 руб. с квадратного метра. Деньги на капремонт аккумулируются на спецсчете. Тратить их может только ТСЖ. За счет собранных средств, например, практически полностью утеплен и отремонтирован фасад дома, правда, этим фактом довольны не все. Некоторые собственники считают, что работы идут долго и обходятся им слишком дорого.
Впрочем, похожая ситуация во всех домах, независимо от формы управления: одни довольны тем, как содержится их дом, другие нет, при этом встать самостоятельно у руля (возглавить совет дома или организовать ТСЖ) желающих мало.
Надежная форма управления
Начальник отдела по контролю за жилищным фондом МКУ УЖКХ г. Новороссийска Николай Арсентьев считает, что основными причинами, по которым все больше ТСЖ ликвидируются, являются неумение управлять собственным имуществом и накапливающиеся долги перед ресурсниками. «Ленивое» ТСЖ в этом случае могло бы стать альтернативой, но людей останавливает рост тарифа на содержание жилья.
– У 75 ТСЖ в управлении 100 домов, под управляющими компаниями – 1597 МКД. Как видите, процент ТСЖ совсем небольшой, – говорит Николай Владимирович. – Передача ТСЖ на аутсорсинг управляющей компании – надежная форма управления. Главное, внимательно изучите договор, лучше с юристами, специализирующимися по вопросам ЖКХ.
Если ТСЖ собирает средства на капремонт на спецсчете, рекомендую не передавать его управляющей организации. Хотя сегодня многие предпочитают уходить в Фонд капитального ремонта, особенно те дома, в которых подходит срок замены лифтов. Отремонтировать подъемники за счет собранных жителями средств практически невозможно. Судите сами, замена одного лифта в доме до 10 этажей обходится где-то в 4 млн руб. В этом году в Новороссийске истекает срок службы 28 лифтов. Эксплуатировать их дальше нельзя.
Если у ТСЖ прямые договоры с ресурсниками – сохраняйте их, особенно если за электроэнергию платите напрямую поставщику. Управляющая организация заключит свои отдельные договоры с ресурсоснабжающими организациями, по которым будет выставлять жильцам коммунальные ресурсы на содержание общедомового имущества (КР на СОИ). Не все УК согласны на такие условия, так как это не позволяет им приобрести «рычаг давления» в виде отключения должников от электроэнергии.
Если отказаться от ТСЖ и уйти под управляющую компанию, контроля над УК будет меньше, даже при хорошо работающем совете дома. Как показывает практика, с юрлицом, коим является ТСЖ, управленцы более ответственно ведут дела, нежели с советом дома.
