Начинаем с Южного района
Именно договор о комплексном развитии территории (КРТ), по числу которых наш город сегодня лидирует на Кубани, также поможет инвесторам и жителям договариваться, если дело дойдёт до реновации.
В ближайшие годы по договору КРТ будут развиваться свободные территории, находящиеся в Южном районе. Как рассказали на брифинге, посвящённом этой заинтересовавшей горожан теме, замглавы города Дмитрий Меланиди и главный архитектор Екатерина Степаненко, таких участков девять, они разной площади, и там владельцы земли планируют возводить жильё. И, поскольку разрешение на строительство власти с лета 2022 года выдают только после заключения договора о КРТ, инвесторы уже приняли новые правила игры и готовят предложения и документацию.
— На подготовку договора уходит около пяти месяцев, — говорит Дмитрий Меланиди. — Поскольку дело для всех нас было новое, при работе над первыми договорами были трудности. Но при поддержке и активном участии краевого департамента архитектуры и градостроительства удалось найти решения и преодолеть проблемы, причем в крае заинтересованно изучали наши предложения по корректировке или толкованию тех или иных норм. Опираясь на этот опыт, работа над следующими договорами пойдёт быстрее.
Прощай, «точечная застройка»?
На что особое внимание обратили спикеры: механизм КРТ позволяет властям сбалансировать интересы инвестора, муниципалитета и будущего населения жилых комплексов. И положил конец пресловутой «точечной застройке», которая создала немало проблем и жителям, и властям. Появились гарантии строительства социальных объектов — школы, детсада, поликлиники, развития дорожной и спортивной инфраструктуры. Сначала получат разрешение на их строительство, и только потом — жилья. Так же и сдача в эксплуатацию — сначала «социалка» и только после — МКД.
Исходя из выданных договоров и имея информацию о планах других девелоперов-владельцев земли, Меланиди и Степаненко считают, что Южный район за несколько лет насытят «социалкой», а вот в Центральном и Приморском районах её дефицит будет ощущаться. Ведь о планах масштабного строительства жилья на их земле пока не слышно. Потому что нет здесь больших свободных земель ни у частника, ни у города. Муниципалитет выкручивается, возводя пристройки к школам и садам, подыскивает небольшие клочки земли для спортобъектов.
Решением проблемы стал бы закон, дающий органам местного самоуправления право изымать (через выкуп) земельные участки для размещения школ, больниц и других социальных объектов, а также кладбищ, городских лесов, скверов, парков и садов. Сейчас это можно только в интересах обороны, атомной энергетики, крупных магистралей. В Госдуме проект документа лежит.
Реновация – это непросто, но необходимо
Ещё один путь насытить эти районы «социалкой» — реновация. Для этого тоже будут использовать договор КРТ. Но это дело будущего. То, как это можно сделать, показали на стратегическом совещании, где обсуждали комплексное развитие территорий курортных городов и его инструменты. Московская компания, имеющая опыт такой работы, представила свой план-образец развития старой территории в районе Набережной. Для сведения мэров, архитекторов, девелоперов.
При реконструкции десятилетиями обжитого района инициатором договора КРТ выступает муниципалитет. Как пояснила главный архитектор города Екатерина Степаненко, практика других городов показывает, что для начала работы над договором КРТ застроенной территории нужно собрать согласие 2/3 собственников жилья данного района. Это непросто, как непросто найти и инвестора, который будет договариваться с людьми о вариантах предоставления квартир взамен сносимых, переезда в другой район и т.д.
Поэтому сегодня идут только разговоры о планах на будущее. Когда же планы согласуют, мы поймём по большой информационной кампании, которую власти начнут на эту тему, обязательно будут публичные слушания по проекту, затем конкурс среди желающих девелоперов. Причём сложность таких проектов в наших условиях в том, чтобы соблюсти строгие краевые градостроительные нормативы по отступам от береговой черты, ограничения в этажности зданий и т.п., и при этом гарантировать такую прибыль, которая устроит инвестора. О том, что нормативы незыблемы, подчеркнули и Меланиди, и Степаненко.
В Новороссийске ещё несколько лет назад, понимая, что городу скоро не хватит земли для дальнейшего развития вширь, начали подбирать застроенные территории, которые можно было бы предложить инвесторам для реновации. Подобрали, их 19. Какая «выстрелит» первой, неизвестно.
Механизм КРТ можно использовать и при реконструкции территорий, где находятся промышленные объекты и предприятия. Инициировать договор КРТ может бизнесмен или компания-владелец заводов, фабрик и земли под ними. Пока такие желающие о себе в горадминистрацию не заявляли.
